Heimstaden 導入 AI 變革住宅物業管理

建築物本身沒有改變，但周遭的一切都已不同。一百年前，管理住宅大樓意味著尋找租客、收取租金並維護物業狀況。如今，這些基本原則依然相似，但執行這些工作的方式正在改變。

對於歐洲住宅物業營運商 Heimstaden 而言，這帶來了一個機會：如果 AI 能從根本上改變數千戶住宅的管理方式呢？2025 年 6 月，Heimstaden 的領導層決定加速投入 AI。在評估了多個平台後，該公司選擇了 OpenAI，目標有二：賦能員工並重新思考其業務核心流程。

他們的目標是邁向日益自主運作的建築，讓 AI 能在整個物業生命週期中協助預測需求、協調工作並支援決策。Heimstaden 共同執行長 Helge Krogsbøl 表示：「我們建築物的宗旨沒有改變，我們為人們提供住所。但隨著我們挑戰傳統並採用新技術，我們的營運方式持續在變革。」他補充道：「我們將 AI 視為加速這項轉型最大的機會之一。」

重新構想房屋租賃業務。思考一下當物業空置時會發生什麼事。傳統上，要將其重新投放市場，需要評估租賃價值、安排攝影、製作廣告並回應市場需求。每個階段都需要時間、協調和專業投入，這也是一項資訊挑戰，需要了解您擁有的物業、競爭對手的情況以及客戶的需求。

AI 現在支援此流程中的所有關鍵步驟：定價方面，透過 ChatGPT 內建工具提供智慧和建議；廣告方面，由 AI 進行圖像風格設計和公寓描述；審查房源方面，經紀人根據 Heimstaden 的品質標準審查所有線上廣告；回饋方面，AI 生成的市場回饋協助租賃團隊採取糾正措施，使價格更具動態性。員工仍負責審查和批准決策，但圍繞這些決策的工作正在改變。

在荷蘭，製作虛擬佈置物業圖像的成本已從約 50 歐元降至不到 0.10 歐元，降幅超過 99%。Heimstaden 估計僅在該市場每年就有 13 萬歐元的潛在節省。其意義不僅止於更便宜的廣告，透過將 AI 應用於整個租賃流程，Heimstaden 正在建立一種更具回應性的方式來將房屋推向市場。

Heimstaden 數位長 Nikolaj Brammer 表示：「我們的 AI 策略基於三大支柱。首先，我們透過培訓和提供正確工具來賦能員工。其次，我們設有中央轉型辦公室和 AI 倡導者網絡，以推動更大的 AI 專案。第三，我們透過讓物業管理系統和資料模型為 AI 做好準備來強化基礎。」

租賃業務將這三大支柱付諸實踐：工具和培訓使同事能夠創建虛擬佈置圖像和房源；我們的中央團隊協調定價、廣告、廣告審查和市場回饋方面的改進；我們也讓物業資料可供支援定價和房源創建的 AI 工具使用。

Nikolaj Brammer 說：「我們從拆解最重要的業務流程開始，並詢問 AI 能在哪裡創造價值。租賃就是一個很好的例子：這不是關於自動化單一任務，而是改善整個流程的運作方式。」

當領域專家成為建構者。一些最重要的變化發生在傳統軟體工程團隊之外。Heimstaden 需要評估其物業組合的環境風險。相關資訊雖然存在，但分散在公共來源、不同格式和資料集中。將其轉化為可用的評估需要大量的手動工作和技術資源。

Heimstaden 的環境永續分析師 Julia Erlandsen，儘管沒有軟體開發背景，仍利用 Codex 協助建立了一種不同的方法。Codex 支援了資料的發現、清理和標準化、品質檢查以及可重複處理流程的開發。Julia 則保留了對方法論和驗證的控制權。

結果是：評估了 20,112 項資產，產生了超過 600 萬行有用資料，預計交付所需的人力從五人一年減少到兩人兩個月。Heimstaden 也因此避免了聘請外部顧問，否則解決這個問題將需要這些顧問。

這個原本複雜的分析專案，正轉變為一項可重複的能力，支援氣候風險評估、報告要求和投資者決策。Julia Erlandsen 表示：「Codex 幫助我們建立了一個以前需要大量技術支援的解決方案。我們現在擁有這套方法，並可以繼續自行開發。」

負責任的 AI 導入。Heimstaden 的 AI 導入專注於員工需要協助的任務。在 ChatGPT Enterprise 於 2025 年 9 月推出後，一半的員工在兩到三個月內開始使用它。一個中央 AI 轉型辦公室維護著一個使用案例庫，以便同事可以從整個企業的範例中學習。

員工在資料安全規範內使用經批准的工具。他們仍負責在發送 AI 生成的內容之前進行審查，並批准決策。AI 的採用也擴展到物業管理員，包括一些最初持懷疑態度的人。在挪威，一位管理員使用 ChatGPT 評估一間被忽視的公寓，並起草了一份優先翻新計畫，將觀察結果轉化為可供他們審查和完善的結構化計畫。

Heimstaden AI First Team 經理 Andreas Kalmar Lindquist 表示：「整個企業的人們都在日常工作中找到使用 AI 的實用方法。我們的工作是擴大有效的方法，同時確保資料安全、職責明確並讓人們掌握控制權。」

下一個前沿：從回答問題到採取行動。Heimstaden 已經在為下一個階段做準備：能夠跨系統工作並協調多步驟流程的 AI。其目前正在推行的採購智慧平台，結合了工作流程自動化與透過 API 存取 OpenAI 模型。該平台旨在跨 Outlook、SharePoint 和 Teams 運作，支援合約分析、談判準備和合約生命週期管理，員工仍負責商業決策和批准。

長期的目標更為根本。Heimstaden 正在共同開發 Amplio Estate，這是一個現代化的物業管理系統，旨在透過 MCP 支援 AI 驅動的工作流程。目標是讓員工能夠使用 AI（例如 ChatGPT）來檢索物業資訊，並在核心業務系統中採取行動，同時具備適當的人工監督。

這就是 Heimstaden 如何開始將「自主運作建築」的理念轉化為實際的技術藍圖。成果一覽：荷蘭的圖像製作成本降低超過 99%。使用 Codex 評估了 20,112 項物業資產，將預計交付所需的人力從五人一年減少到兩人兩個月。推出後 2-3 個月內，員工採用率達到 50%。

領導層的經驗教訓：專注於人：採用和想像力是瓶頸（而非技術）。尋找你的倡導者：最大的回報來自於在當地推動變革的同事。理順流程：AI 無法修復一個破損的流程，但它可以顯著擴展一個良好的流程。下一步：Heimstaden 的願景不是沒有人的建築，而是由日益智慧化的系統支援的物業，這些系統將改善員工的決策，並提高為客戶解決問題的能力。

建築物將一如既往地作為人們的家園和遮風避雨之處。然而，它們的營運方式已徹底改變。